Особенности сделки с недвижимостью, когда собственник — несовершеннолетний

К сделкам с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним (малолетним) собственникам, всегда следует относиться с особым вниманием. Малолетними признаются лица моложе 14 лет, сделки с недвижимостью за них совершают родители (или попечители) с разрешения органов опеки.

Лица старше 14 лет, но моложе 18 лет являются несовершеннолетними. С 14 лет, после получения паспорта, несовершеннолетний имеет право подписывать документы и совершать сделки с письменного согласия родителей, также необходимо разрешение на сделку органов опеки.

Наступление дееспособности ранее восемнадцати лет

Следует знать, что лицо может обрести дееспособность раньше восемнадцати лет:

• например, при заключении брака до восемнадцати лет, человек становится дееспособным в полном объеме (ГК РФ статья 21) и разрешения на совершение сделки ему не требуются;
• при условии, что гражданин, старше шестнадцати лет трудится по договору, осуществляет предпринимательскую деятельность (с предварительного разрешения родителей, попечителей и органов опеки либо по решению суда), он также становится полностью дееспособным («эмансипация» ГК РФ статья 27).

Как правильно оформить сделку, если несовершеннолетнему принадлежит недвижимое имущество (либо доля в нем)

Если несовершеннолетнему лицу принадлежит недвижимое имущество, то для совершения сделки понадобится:

• Разрешение на продажу от законного представителя несовершеннолетнего;
• Согласие органов опеки.

Сделки, совершаемые при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему (малолетнему) гражданину – всегда альтернативные. Взамен продаваемой квартиры, необходимо (одновременно!) приобрести недвижимость, утвержденную органами опеки.

Специалист опеки выдает предписание, в котором четко предусмотрены параметры, которым должна соответствовать приобретаемая недвижимость. Интересы несовершеннолетнего (малолетнего) никаким образом не должны быть ущемлены. Не может быть уменьшена доля, принадлежащая несовершеннолетнему в приобретаемом имуществе, характеристики покупаемой квартиры должны быть как минимум такие же, что и продаваемой, не допускается уменьшение площади, принадлежащей несовершеннолетнему.

Таким образом, альтернативное жилье, должно полностью соответствовать всем предписаниям органов опеки. Далее, органы опеки в письменном виде одобряют подобранную к покупке в качестве альтернативы квартиру. Произвольная замена приобретаемого недвижимого имущества – не допускается. Если, по каким-либо причинам (родители или попечители) приобрели квартиру, которую не акцептовали органы опеки, то такая сделка может быть расторгнута по решению суда.

Кроме того, необходимо учитывать, что если несовершеннолетний не использовал свое право приватизации на квартиру (квартиру приватизировали на родителей, например), то органы опеки должны согласовать такую сделку, так как в данном случае не должны быть нарушены права несовершеннолетнего. В суде такую сделку признают недействительной. Если несовершеннолетний является собственником продаваемой недвижимости, то согласно Федеральному закону №391-ФЗ от 29.12.2015 г. сделку оформляет нотариус.

ОПРОС: Квартира или дом - где лучше жить?

• Квартира 100 кв. м.
• Дом 100 кв. м.

Посмотреть результаты

 Загрузка ...