Функциональный износ недвижимости. Какие факторы могут оказывать на него влияние?
Величины внешнего и функционального износа – один из самых трудоёмких, когда речь идёт о таком процессе, как оценка недвижимости. А ведь этот фактор должен учитываться даже при решении такого вопроса, как аренда от ДИГМ. От этого зависит и то, какую прибыль от того или иного объекта могут получить предприниматели.
Существует вообще несколько типов износа:
- Внешняя разновидность. Этот фактор позволяет определить, насколько упала стоимость недвижимости из-за влияния негативных факторов на сам объект.
- Функциональный износ. В данном случае речь идёт о снижении стоимости имущества, связанного с тем, что объект потерял способность быть использованным по прямому назначению.
- Физический тип. Изучает утрату первоначальных свойств, которая так же может вести к снижению стоимости.
Если имущество не соответствует требованиям, которые предъявляются к нему в настоящее время, то речь идёт о функциональном износе.
В строительстве это явление обычно связано с тем, что группа объектов просто вытесняется из строительства по причине того, что появляются более современные технологии. Вообще любой объект в определённой степени устаревает уже на стадии проектирования. Другой вопрос в том, насколько эта ситуация серьёзна. Функциональный износ выражается в относительных величинах, либо в числовом виде.
Этот фактор является достаточно серьёзным даже для такой организации, как департамент имущества города Москвы. Аренда ведь предполагает оценку стоимости.
Функциональный износ сам по себе делится на типы:
1) Неустранимый. Когда затраты на восстановление не превышаются дополнительной стоимостью.
2) Устранимый. Дополнительная стоимость затрат на восстановление превышается.
Если функциональный износ устранимый, то основные затраты связаны с реконструкцией здания для того, чтобы увеличить его эффективность. Если говорить о количественном показателе, то он определяется как стоимость добавлений на дату оценки минус добавления при их выполнении во время строительства.
Что касается функционального износа неустранимого, то он обуславливается несколькими факторами:
- Нецелесообразностью выполнения затрат на строительство в соответствии с современным уровнем
- Несоответствием стандартам строительства
- Устаревшими конструктивными и планировочными характеристиками зданий
При оценке любого объекта недвижимости функциональный износ становится действительно важным фактором, который может изменить стоимость в меньшую или большую сторону.
Загрузка ...